Condominio: parti comuni, innovazioni e assemblea (c.c. 1117-1136)

Quando usare questa skill

Usala quando un ingegnere, architetto o amministratore di condominio deve inquadrare le regole del condominio negli edifici secondo il Codice civile, artt. 1117, 1120, 1136:

• individuare le parti comuni dell'edificio;
• distinguere il tipo di innovazione e la maggioranza necessaria;
• verificare i quorum costitutivi/deliberativi dell'assemblea.

L'ingegnere vi è coinvolto come progettista di interventi su parti comuni, amministratore o CTU in liti condominiali. Per la rovina e i gravi difetti dell'edificio vedi responsabilita-appaltatore-rovina-cc (se in catalogo). Questa copre parti comuni, innovazioni e assemblea.

Parti comuni dell'edificio (art. 1117)

Salvo che il titolo disponga diversamente, sono in proprietà comune: n. 1 le parti necessarie all'uso comune (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni, androni, portici, cortili, facciate); n. 2 le aree a parcheggio e i locali per i servizi comuni (portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi, sottotetti a uso comune); n. 3 gli impianti e le installazioni centralizzati (ascensori, pozzi, cisterne, idrico/fognario, gas, elettricità, riscaldamento/condizionamento, ricezione TV) fino al punto di diramazione alle proprietà individuali (o fino al punto di utenza per gli impianti unitari).

Innovazioni (art. 1120)

• Ordinarie (miglioramento, uso più comodo, maggior rendimento): maggioranza del 5° comma art. 1136 (maggioranza degli intervenuti + 2/3 del valore) (c. 1).
• Agevolate (maggioranza 2° comma art. 1136 = maggioranza intervenuti + metà del valore) (c. 2): sicurezza/salubrità; barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, rinnovabili/cogenerazione; impianti centralizzati di ricezione TV.
• Convocazione: l'amministratore convoca l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato.
• Vietate le innovazioni che pregiudicano stabilità/sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono parti comuni inservibili anche a un solo condomino.

Assemblea: costituzione e validità delle delibere (art. 1136)

• Prima convocazione — costitutivo: 2/3 del valore e maggioranza dei partecipanti; deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (c. 1-2).
• Seconda convocazione (entro 10 giorni) — costitutivo: 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti; deliberativo: maggioranza degli intervenuti con almeno 1/3 del valore (c. 3).
• Maggioranze qualificate (2° comma) per nomina/revoca dell'amministratore, liti eccedenti le attribuzioni dell'amministratore, ricostruzione/riparazioni straordinarie di notevole entità, innovazioni agevolate (art. 1120 c. 2) (c. 4). Innovazioni ordinarie (art. 1120 c. 1): intervenuti + 2/3 del valore (c. 5).
• L'assemblea non delibera se non tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (c. 6); si redige verbale nel registro (c. 7).

Cosa NON fa (limiti)

• Non redige verbali/convocazioni né delibere; non compila le tabelle millesimali.
• Non valuta la validità o l'impugnazione della delibera (art. 1137) né la ripartizione delle spese (artt. 1123-1126).
• Non risolve il caso concreto (interpretazione del titolo, uso esclusivo, distacco impianti) né fornisce consulenza legale.
• Non sostituisce l'amministratore, il legale o il giudice.

Sotto-attività

Riferimenti normativi

• Codice civile (R.D. 262/1942) - art. 1117 (parti comuni), art. 1120 (innovazioni), art. 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni).
• Richiamati (non trascritti): artt. 1118 (quote), 1122-bis/ter, 1123-1126 (spese), 1130-1135 (amministratore), 1137 (impugnazione delle delibere); tabelle millesimali.

Dettaglio in references/sources.yaml, references/fonti/cc-artt-1117-1120-1136.md, references/estratti/condominio-checklist.md.

Avvertenza

Skill di supporto documentale: la redazione di convocazioni/verbali/delibere, la valutazione della validità/impugnazione della delibera e l'interpretazione del titolo restano responsabilità dell'amministratore, del legale e del giudice, sul testo vigente del Codice civile. La skill non sostituisce tali soggetti né la lettura degli articoli richiamati.